롯데케미칼, 왜 롯데타워를 담보로 내놨을까?

“롯데타워 담보 잡힌 거 실화냐?”

요즘 재테크 좀 하는 사람들 사이에서 롯데케미칼 얘기가 심심치 않게 나오고 있어. 대기업이라 믿고 투자했던 사람들이 갑자기 채권 얘기로 깜짝 놀란 이유가 뭐냐면, 롯데타워라는 초거대 랜드마크가 채권 담보로 잡혔기 때문. “롯데케미칼이 망하기라도 했냐?” 싶겠지만, 실상은 그게 아니야.

1. 무슨 일이 벌어진 걸까?

롯데케미칼이 돈이 급해서 채권을 발행한 건데, 이 채권에 조금 빡센 조건이 달려 있었어. 바로 “EBITDA(법인세·이자·감가상각비 차감 전 이익)가 이자 비용의 5배 이상은 돼야 한다”는 약속이었지. 쉽게 말해서, “우리가 이자 줄 만큼 돈은 번다”는 걸 보여줘야 채권자들도 안심하는 구조였어.

그런데 문제는 뭐다?
중국발 화학제품의 급성장.
중국 업체들이 물량 공세를 하면서 화학제품 시장의 경쟁이 미친 듯이 치열해졌고, 롯데케미칼의 수익성이 급격히 악화된 거야.
• 2021년 EBITDA/이자비용 배수: 27배
• 2024년 3분기: 0.39배

숫자만 봐도 감이 오지? 27배에서 0.39배로 그냥 수직낙하 수준이야. 심지어 3년 평균으로 계산해도 1.54배밖에 안 돼. 당초 약속한 5배랑은 거리가 멀지.

2. 약속 못 지키면 뭐가 문제인데?

채권자 입장에서는 간단해.
“너네 약속 못 지켰으니 당장 원금 갚아.”

즉, 채권 만기 전에 빌린 돈(2조 원)을 바로 갚아야 하는 상황이 벌어질 수 있다는 거야. 그런데 2조 원이라는 금액, 아무리 롯데케미칼이라도 바로 꺼내 쓸 수 있는 돈이 아니야. 그럼 뭐다? 기업 신뢰도 폭망. 이 상태로 채권자들이 “돈 내놔” 하기 시작하면 회사 자체가 휘청거릴 수도 있어.

3. 그래서 롯데타워를 왜 담보로 내놨을까?

롯데케미칼이 생각한 방법은 간단했어.
“이익/이자비용 배수 5배 유지라는 조건 빼고, 대신 담보를 내줄게.”
그리고 선택된 담보가 바로 롯데타워.

롯데타워는 단순히 회사 건물 그 이상의 상징성을 가진 자산이지. 이걸 담보로 내놨다는 건, 채권자들에게 ”우린 진짜 돈 떼먹을 생각 없으니까 걱정하지 마”라고 보여주는 거야.

4. 근데 왜 이런 일이 생겼을까?

화학업계 위기
중국 업체들이 치고 올라오면서 가격 경쟁력이 떨어진 게 가장 큰 이유야. 게다가 전반적인 글로벌 경기 침체와 원자재 가격 불안정도 한몫했지.

구조적인 한계
화학업종 자체가 고정비가 높고, 경기 민감도가 크다 보니 이익 변동성이 커. 즉, 장사가 잘 될 땐 돈을 엄청 벌지만, 상황이 나빠지면 적자 폭도 크다는 뜻이지.

5. 롯데케미칼, 앞으로 괜찮을까?

담보를 내주면서 일단 위기는 모면했지만, 핵심은 수익성 개선.
경쟁력 있는 제품군 확보와 비용 구조 개선 없이는 롯데케미칼의 미래도 장담할 수 없어. 게다가 이번 롯데타워 담보 사건으로 인해 채권자나 투자자들의 신뢰도가 낮아졌기 때문에, 이걸 다시 회복하는 것도 쉽지 않을 거야.

한줄 요약

“5배 약속 못 지킨 롯데케미칼, 채권자 달래려고 롯데타워까지 걸었다.”
그런데 이게 끝이 아니라 시작일 수도 있다는 게 함정이지. 결국 본업에서 다시 돈을 벌 수 있는 시스템을 만들어야 롯데케미칼도, 롯데타워도 안전할 거야.