특례보금자리론 후 전세 가능한가요? – 전세 가능성과 주의할 점

 

예를들어, KB 시세 기준으로 8.5억 원 정도의 아파트를 매수할 계획이고, 특례보금자리론을 통해 5억 원 대출을 받으려는 경우 전세를 줄 수 있는지 궁금한 분들이 많을 겁니다. 특례보금자리론은 실거주 요건이 완화되었기 때문에 대출 후 전월세 임대가 가능한 점이 큰 장점인데요. 다만, 전세보증금과 선순위 채권 비율에 따라 제한사항이 있을 수 있습니다. 이 글에서는 특례보금자리론 후 전세가 가능한 조건과 임대 시 고려해야 할 주요 사항들을 정리해 보겠습니다.

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1. 특례보금자리론, 전세 임대가 가능할까?

먼저 특례보금자리론은 기존의 보금자리론과 달리 실거주 의무가 폐지되었습니다. 예전에는 보금자리론으로 대출을 받은 후, 전입일로부터 1년 동안 반드시 실거주를 해야 했습니다. 하지만, 2022년 9월 15일 이후 대출 완료분부터는 이 전입 및 실거주 의무가 사라져 특례보금자리론으로 대출을 받은 주택을 전세 또는 월세로 임대할 수 있게 되었습니다. 따라서, 대출을 받은 후에도 전세 임대가 가능합니다.

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2. 대출과 전세 설정 시, 채권최고액 확인하기

대출을 실행하면 채권최고액이 설정되는데, 이 금액은 대출액에 일정 비율을 더한 금액으로, 일반적으로 대출금의 110% 정도로 책정됩니다. 예를 들어, 5억 원의 대출을 받은 경우 채권최고액은 약 5.5억 원이 됩니다. 이 금액은 등기부등본에 기재되며, 선순위 채권으로 잡히기 때문에 후순위의 전세금보다 우선적으로 반환이 보장됩니다.

따라서 매입하려는 아파트가 KB 시세 8.5억 원이라면, 5.5억 원의 선순위 채권이 설정되고 약 3억 원의 여유가 남게 됩니다. 이 중 일부를 전세로 돌려서 임대하는 것이 가능합니다.

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3. 전세보증금과 주택가격의 비율 고려하기

특례보금자리론을 통해 대출을 받는 주택을 전세 임대할 때는 전세보증금이 매입가에 비해 어느 정도 비율을 차지하는지 파악하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 전세 보증금으로 2.5억 원을 설정할 경우, 선순위 채권 5.5억 원과 전세 보증금 2.5억 원을 합치면 총 8억 원이 됩니다. 이를 주택가격 8.5억 원에 대비해 보면 약 88% 수준입니다.

일반적으로 임차인은 전세금을 안전하게 보장받기 위해 전세보증보험에 가입하는데, 이 보증보험 가입이 가능한 조건은 통상 주택가격의 90% 이하여야 합니다. 따라서, 이 경우 보증보험 가입이 가능한 범위 내에 있어 임차인 입장에서도 비교적 안정적인 임대가 가능합니다.

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4. 주의할 점: 임차인의 보증보험 가입 가능 여부 확인하기

대출 후 전세 임대가 가능하다고 해서 모든 임차인이 무조건 전세보증금에 만족하는 것은 아닙니다. 임차인은 전세보증보험 가입 가능 여부를 중요하게 생각합니다. 보증보험이 가능한 범위에 있더라도, 주택가격의 높은 비율을 채권최고액과 전세보증금이 차지하고 있다면 임차인이 불안감을 느낄 수도 있습니다. 따라서 보증보험 가입 여부를 명확히 설명해 주고, 임차인이 불안해할 경우 일부 전세를 월세로 전환하는 것도 고려해 볼 만합니다.

예를 들어, 2.5억 원 전액을 전세로 받는 대신 일부를 월세로 전환하면 채권과 전세보증금의 총액을 낮출 수 있어 임차인의 부담을 줄여줄 수 있습니다.

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결론: 특례보금자리론과 전세 임대, 어떻게 해야 할까?

결론적으로, 특례보금자리론을 통해 대출을 받은 주택이라도 전세 임대는 가능합니다. 다만, 선순위 채권으로 잡히는 금액과 전세보증금의 합이 주택 시세 대비 높은 비율을 차지할 경우, 임차인이 불안감을 느낄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

전세보증보험 가입 가능 여부와 임대조건을 고려하여 전세와 월세를 적절히 조합하는 것이 안정적인 임대 방법이 될 수 있습니다. 주택 매수 및 임대 조건을 사전에 충분히 검토해, 임대인을 위한 최적의 조건을 찾는 것이 중요하다는 점을 기억하세요!