전세 직거래, 계약서만 공인중개사 통해 써도 될까?

전세를 구하거나 내놓을 때 가장 부담스러운 것 중 하나가 바로 공인중개사 수수료죠. 보증금이 높을수록 중개 수수료도 만만치 않으니, 직거래를 고려하는 경우도 많습니다. 그런데 직거래를 하더라도 계약서는 공인중개사를 통해 작성하면 안전하지 않을까? 그리고 이럴 때 수수료는 어떻게 될까? 궁금하신 분들을 위해 자세히 정리해 드리겠습니다.

1. 전세 직거래 시 공인중개사에게 계약서만 작성 의뢰 가능할까?

전세 직거래를 하면서 계약서 작성만 공인중개사에게 맡기는 것은 불법입니다.
왜냐하면, 공인중개사는 단순히 계약서를 써주는 역할이 아니라 **중개 행위(임대인과 임차인을 연결)**를 해야만 수수료를 받을 수 있기 때문이죠.

공인중개사법에 따르면, 공인중개사가 개입하려면 “중개”가 이루어져야 하며, 단순히 계약서만 작성해주는 것은 불법 행위로 간주됩니다. 따라서 공인중개사에게 계약서만 작성해달라고 요청하면 거절당할 가능성이 높고, 만약 이를 해주는 중개사가 있다면 불법 행위를 저지르는 것입니다.

이 경우 공인중개사는 중개보수를 요구할 수 없으며, 만약 보수를 지급하더라도 추후 반환 청구가 가능합니다.

2. 전세 직거래 계약서 작성, 어떻게 하면 안전할까?

공인중개사를 통한 계약서 작성이 불가능하다면, 직접 계약서를 작성해야겠죠. 다행히도 표준 전세계약서 양식이 존재하며, 이를 활용하면 법적으로 보호를 받을 수 있습니다.

① 표준 전세계약서 활용하기

국토교통부에서 제공하는 표준 전세계약서를 다운로드하여 사용하면 됩니다.
• 계약서는 보증금, 계약기간, 특약사항 등을 명확히 기재해야 합니다.

② 특약사항 꼼꼼히 작성하기

전세 계약에서 가장 중요한 것은 ‘특약’입니다.
다음과 같은 내용을 포함하면 더 안전한 계약을 할 수 있습니다.

✔️ 전세 보증금 반환 기한 명시
✔️ 반환보증보험 가입 여부
✔️ 수리 책임(누수, 하자 등은 임대인 부담 명시)
✔️ 중도해지 시 위약금 조건
✔️ 전입신고 및 확정일자 부여에 대한 동의

③ 전입신고 및 확정일자 필수

• 전세계약 후 반드시 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 합니다.
• 확정일자가 있어야 전세 보증금 보호를 받을 수 있습니다.

3. 공인중개사 수수료, 다 내야 할까?

직거래가 아닌 경우, 즉 공인중개사가 임대인과 임차인을 연결해준 경우라면 당연히 법정 중개보수를 지불해야 합니다.

📌 법정 중개보수 (전세의 경우)

지역 보증금 구간 요율(%) 최대 한도 (상한)
서울 5억 이하 0.4% 200만 원
서울 5억 초과 ~ 10억 이하 0.5% 450만 원
서울 10억 초과 협의 제한 없음

✅ 하지만!
직거래를 하는 경우, 중개사가 “중개”를 하지 않았다면 수수료를 지급할 필요가 없습니다.

즉, 단순히 계약서 작성만 요청할 수 없으며, 공인중개사가 이를 도와주었다 하더라도 수수료를 요구하는 것은 불법입니다.

4. 행정사를 통한 계약서 작성 가능

공인중개사가 계약서만 써주는 것이 불법이라면, 다른 방법이 있을까요?

✅ 행정사에게 의뢰하는 방법이 있습니다.
• 행정사는 법률 서류 작성을 대행해 줄 수 있습니다.
• 따라서 전세계약서를 좀 더 전문적으로 작성하고 싶다면 행정사에게 계약서 작성을 의뢰하는 것도 하나의 방법입니다.

✔️ 비용은 공인중개사 수수료보다 훨씬 저렴합니다. (보통 10~20만 원 선)
✔️ 임대인과 임차인이 서로 합의한 내용을 법적으로 안전하게 정리해 줍니다.

5. 결론: 전세 직거래, 이렇게 하면 안전하다!

✅ 공인중개사를 통한 계약서 작성은 불법이므로 이용할 수 없다.
✅ 표준 전세계약서를 활용해 개인 간 계약을 체결해도 법적으로 보호받을 수 있다.
✅ 전세 계약 시 특약을 꼼꼼하게 작성해야 한다.
✅ 전입신고 및 확정일자를 받아야 보증금을 보호받을 수 있다.
✅ 계약서 작성이 어렵다면, 행정사를 통해 작성 대행을 맡기는 것도 가능하다.

전세 계약은 수억 원이 오가는 중요한 계약이므로, 꼼꼼한 계약서 작성이 필수입니다.
특히 직거래를 할 경우, 공인중개사 없이도 법적으로 보호받을 수 있는 방법을 알고 있어야 합니다.

안전한 전세 직거래를 위해 표준 계약서를 활용하고, 특약 사항을 명확히 기재하는 것이 가장 중요합니다!